Encontrar la oportunidad de recuperacion de un activo hotelero olvidado.
Planteamiento del problema:
Importante activo hotelero de la costa andaluza, que tras haber estado en explotación durante once años, tras la crisis se vio abocado a cerrar totalmente, entrando en un periodo de abandono, perdidas de licencias y futuro poco esperanzador, incluso para el fondo de inversión propietario del inmueble. Sin embargo, la base estructural del activo, la ubicación, la nueva ola de expansión turística y una previsible disposición positiva por parte de las autoridades, abría una puerta de esperanza a quien tuviera iniciativa para imaginar un proyecto de reapertura. No obstante, la operación implicaba diversos riesgos: El alcance necesario del proyecto de rehabilitación del inmueble para acondicionarlo de nuevo al uso hotelero, el tiempo y presupuesto necesario, la incertidumbre de lograr las nuevas licencias y de hacerlo a tiempo, la incertidumbre de contar con la financiación para la adquisición del inmueble y su rehabilitación.
Iniciativa empresarial:
Por diferentes circunstancias, se logra la concurrencia de los intereses de tres posiciones empresariales; La del operador turístico con experiencia en el turismo hotelero de costa con deseos de aprovechar la temporada turística inmediata, la del constructor con experiencia en trabajos de licenciamiento y ejecución rápida, la del inversor inmobiliario a largo plazo. En realidad, esta última figura al no estaba identificada, por lo cual inicialmente tendría que ser asumida por las dos anteriores, al menos temporalmente, en caso de no identificase interesado.
El proceso de la operación:
Dadas las circunstancias, en vez de orientar la operación mediante el pretendido contrato de arras del vendedor, se propuso y aceptó un contrato de opción de compra a favor de las partes empresariales interesadas en llevar a cabo el proyecto.
El tiempo de la opción, fue determinante para realizar y valorar el proyecto de rehabilitación del hotel, realizar el proyecto y el contrato de explotación hotelera, analizar y preparar las subvenciones posibles, buscar inversor patrimonial pero, sobre todo, obtener las nuevas licencias a nombre de los optantes. Este último punto, fue determinante para poder alargar el límite temporal de la opción, hasta poder encontrar al inversor patrimonialista interesado con objeto de ejecutar la compraventa a nombre del tenedor definitivo del inmueble, al que ya se le pudo presentar una operación totalmente armada en todos los aspectos.
El proyecto es hoy una realidad a punto de inauguración.
Conclusión;
A veces los activos que parecen poco atractivos, encierran un gran potencial. No es fácil conjugar todos los elementos para poder devolverlos a una vida activa y productiva. Eso requiere un gran análisis de la situación, preparar una estrategia adecuada, encontrar socios empresariales que se complementen en sus intereses, pudiendo llevar todo a buen puerto con un buen soporte y ejecución jurídica.